HOTLINE: 0834 244 333   |   THÔNG TIN TÒA SOẠN   |   ĐẶT LÀM TRANG CHỦ
quà tặng doanh nghiệp

“Quả bóng” bất động sản liệu có… căng quá mức ?

Cập nhật ngày: 25/05/2018 | 09:48 GMT+7

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản trên địa bàn Đắk Nông đang trong cơn sốt giá khiến nhiều người lo ngại về hiện tượng bong bóng bất động sản sẽ xảy ra như một số tỉnh, thành ở những năm trước đây. Tuy nhiên, nhận định của các chuyên gia thì cả nước nói chung, Đắk Nông nói riêng, bất động sản trong năm 2018 có biến động tăng mạnh song khó xảy ra một kịch bản “vỡ bong bóng”.

Nhiều lô đất nền dọc đường Tôn Đức Thắng, phường Nghĩa Thành (Gia Nghĩa) được giới nhà đất chào bán với giá cao ngất ngưởng

Tăng do đầu tư “lướt sóng”

Bong bóng bất động sản được hiểu như một loại bong bóng kinh tế xảy ra theo định kỳ trong địa phương hoặc toàn cầu bất động sản thị trường và thường đi kèm sự bùng nổ đất. Bùng nổ đất đai là sự gia tăng nhanh chóng giá thị trường của bất động sản cho đến khi đạt mức độ không bền vững và sau đó suy giảm. Dấu hiệu để nhận biết hiện tượng này là lượng giao dịch đột biến tăng cao; nguồn cung tăng cao nhanh chóng; sốt giá, “sóng lớn” trong thời gian ngắn hoặc đầu tư “lướt sóng” là chủ yếu còn nhu cầu ở rất ít.

Từ những dấu hiệu trên cho thấy, bất động sản ở Đắk Nông tăng cao thời gian qua chủ yếu do tình trạng đầu tư “lướt sóng” của các công ty bất động sản và các nhà đầu tư thứ cấp, hay còn gọi là “cò” đất. Bởi thực tế cho thấy, giá đất trên địa bàn tăng “chóng mặt” trong thời gian qua chủ yếu nằm ở phân khúc thị trường đất nền để ở và đất nền thương mại.

Ở phân khúc này, việc tăng giá cũng là điều dễ hiểu bởi hiện nay, một bộ phận cán bộ, người dân đang có xu hướng đầu tư dòng tiền vào đất ở và đất thương mại dịch vụ. Nắm được xu thế này, các nhà đầu tư đã tạo nên một làn sóng về đất bằng việc đầu cơ, thổi giá để cuốn người dân có nhu cầu “lướt” theo.

Hầu hết các tuyến đường khu tái định cư Đắk Nia (Gia Nghĩa) đều nằm trong diện điều chỉnh hệ số giá đất (K) năm 2018 do giá thị trường tăng cao

Thông thường, khi cuốn theo làn sóng này, nhà đầu tư có nhu cầu thực sự được ví như người tiêu dùng cuối cùng trong “kênh bán hàng đa cấp”. Giá trị của bất động sản được nhà đầu tư, hệ thống đầu tư thứ cấp “thổi” lên cao so với giá trị thực. Và rồi, chênh lệch đó được chia cho các nhà kinh doanh môi giới từ chính túi tiền của người mua sau mỗi lần giao dịch. Cũng từ đây, hàng loạt các nhà đầu tư, doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất gia tăng tràn lan với số lượng lớn. Các hoạt động tạo sóng, đẩy giá ảo rồi từ đó đầu tư “lướt sóng” đã khiến lợi nhuận từ đầu tư đất tăng cao so với đầu tư ở các lĩnh vực khác.

Một nguyên nhân nữa được các nhà phân tích nhận định việc giá đất tăng cao thời gian qua một phần là do kinh tế của Đắk Nông những năm gần đây đang có chiều hướng tăng trưởng tích cực. Một số dự án lớn trên địa bàn đã và sẽ đi vào hoạt động là cơ sở để gia tăng kinh tế quốc dân dẫn đến dòng tiền dôi dư được người dân đầu tư vào bất động sản. Mập mờ thông tin về quy hoạch, thiếu quỹ đất ở, đất thương mại, dịch vụ cũng chính là cơ hội để các nhà đầu tư đầu cơ, “thổi” giá đất tăng lên.

Giá đất nền tăng cao gây khó khăn cho người có nhu cầu làm nhà ở, đặc biệt người trẻ là công chức, viên chức, người lao động

Có “phình” nhưng… khó vỡ

Trên cơ sở những dấu hiệu và nguyên nhân đã nêu, các nhà phân tích nhận định bất động sản ở Gia Nghĩa đang có phân khúc chưa đồng đều, có sự lệch pha theo hướng tăng mạnh về đất ở và đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, bong bóng bất động sản ở Đắk Nông khó vỡ vì đối tượng đầu tư và sự điều tiết kịp thời từ chính sách tín dụng và can thiệp của nhà nước.

Cơ sở để đưa ra nhận định này trước hết là do hiện nay, chúng ta đang duy trì khá tốt tốc độ tăng trưởng kinh tế theo hướng thực chất, bền vững. Cụ thể, dự báo tốc độ tăng trưởng kinh tế Đắk Nông năm 2018 đạt mức 7,42%, là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý. Mặt khác, tăng trưởng tín dụng hiện cũng duy trì ở mức 18% năm. Từ đây, nếu so với năm 2007, khi cả nước xảy ra tình trạng vỡ bong bóng bất động sản, tăng trưởng tín dụng bình quân cả nước thời điểm này ở mức 37%, nợ xấu tăng cao chóng mặt thì mức tăng trưởng tín dụng cũng như nợ xấu hiện nay đang nằm trong tầm kiểm soát.

Bên cạnh đó, trong năm 2018, không có khả năng xảy ra bong bóng bất động sản còn do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu bong bóng.

Cụ thể, ngay sau khi giá đất tăng đột biến, UBND tỉnh đã có Quyết định số 07/QĐ-UBND, ngày 21/3/2018 về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất (K) năm 2018 trên địa bàn Đắk Nông. Theo đó, trên cơ sở khung giá đất giai đoạn 5 năm 2015-2020 do UBND tỉnh ban hành và giá đất thị trường từng khu vực, UBND tỉnh đã có sự điều chỉnh giá phù hợp để rút ngắn khoảng cách giá trị thực và giá ảo với mức thấp nhất là 1% và mức cao nhất là 4,7% hệ số.

Ngoài ra, các ngân hàng thương mại cũng đã, đang tăng cường quản lý về chính sách tín dụng bằng việc tăng cường các gói vay tín chấp, tiêu dùng có bảo đảm nguồn thu nhập; cẩn trọng các gói vay thế chấp đất và tài sản trên đất, kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng ở ngưỡng an toàn. Các nhà chuyên môn còn cho rằng, việc tăng giá đất ở một số phân khúc nhất định cũng chỉ mang tính cục bộ, dễ điều tiết bằng hệ thống chính sách từ quản lý nhà nước nên làn sóng tăng giá này sẽ sớm ổn định.

Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất vẫn là sự tỉnh táo của nhà đầu tư thực sự trong quyết định đầu tư vào đất hiện nay bằng sự tính toán, xác định rõ hơn giá trị thực, không nên đầu tư theo kiểu phong trào để góp phần tiêu cực vào tăng giá ảo của đất đai.

 

Theo Cục Thuế tỉnh, việc UBND tỉnh ban hành quyết định quy định điều chỉnh hệ số giá đất (K) năm 2018 là kịp thời và phù hợp. Bởi theo quy định, trên cơ sở giá đất khung do Chính phủ ban hành, chính quyền cấp tỉnh, thành phố xây dựng, ban hành giá đất cho từng giai đoạn 5 năm một lần. Tùy vào điều kiện thực tế, các tỉnh, thành xây dựng giá đất không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá trần quy định. Vì giá đất được xây dựng trong giai đoạn 5 năm nên biến động về giá từng năm sẽ được điều chỉnh hệ số (K) theo nguyên tắc tỷ lệ điều chỉnh được tính toán dựa trên giá đất ban hành và giá thực tế thị trường của năm điều chỉnh. Vì thế, với giá thị trường hiện nay, tỷ lệ điều chỉnh hệ số giá đất của tỉnh là hợp lý, không quá cao như ý kiến của một số người dân, doanh nghiệp phản ánh.

 

Bài, ảnh: Đức Diệu

4,223
Viết bình luận mới
Thăm dò ý kiến

Một thời gian dài, tình trạng sạt lở do khai thác cát dọc sông Krông Nô, huyện Krông Nô, tỉnh Đắk Nông đã ảnh hưởng lớn đến đời sống sản xuất người dân. Trong khi đó, việc xử lý, khắc phục còn chưa triệt để. Theo bạn đâu là nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên?