Đặt cọc mua bán đất, dẫn nhau ra tòa

Có tiền mua đất, ông Nguyễn Văn Hòa ở huyện Đắk Song đã gặp không ít rắc rối, thậm chí phải kiện cáo kéo dài trong khi thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Năm 2020, biết ông Long, bà Thế có nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ ở tại thôn Nam Bình (Đắk Song) nên ông Hòa đã đến xem đất và đặt vấn đề mua bán.

Sau khi thống nhất giá cả, hai bên đã làm giấy đặt cọc tiền mua bán đất lập ngày 13/10/2020 với nội dung thỏa thuận: ông Hòa nhận chuyển nhượng QSDĐ của ông Long, bà Thế với diện tích 1,6 ha nằm trong diện tích 2,26 ha đất được UBND huyện Đắk Song cấp giấy chứng nhận QSDĐ với giá 1,2 tỷ đồng.

Ông Hòa đặt cọc trước cho ông Long, bà Thế số tiền 300 triệu đồng, số còn lại sẽ được ông Hòa trả khi hai bên cùng ra văn phòng công chứng thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sang tên cho ông Hòa. Thời hạn hai bên thực hiện thỏa thuận theo giấy đặt cọc tiền là 30 ngày (đến hết ngày 13/11/2020).

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông Hòa đã nhiều lần liên hệ với ông Long, bà Thế để yêu cầu hoàn thiện các thủ tục nhằm hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thỏa thuận. Tuy nhiên, ông Long, bà Thế không chịu thực hiện, không làm các thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền đến đo đạc, tách phần diện tích đất đã hứa hẹn chuyển nhượng cho ông Hòa. Thậm chí, ông Long, bà Thế còn đề nghị ông Hòa đưa thêm 700 triệu đồng thì mới chịu hoàn tất các thủ tục và mới ra văn phòng công chứng để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.

Bức xúc vì bên bán không chịu làm theo những gì đã thỏa thuận, ông Hòa đã làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Đắk Song xem xét giải quyết. Ông Hòa yêu cầu ông Long, bà Thế phải trả lại số tiền 300 triệu đồng mà mình đã đặt cọc mua đất và buộc cả hai phải chịu phạt cọc số tiền 300 triệu đồng vì vi phạm hợp đồng đặt cọc đã ký kết.

Bên bán lại cho rằng, ông Hòa là người có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại văn phòng công chứng. Thời hạn hai bên thực hiện theo giấy đặt cọc tiền mua bán đất đã hết, ông Hòa không thực hiện theo nghĩa vụ nên phải chịu mất tiền cọc.

Tại bản án sơ thẩm số 48/2021/DS-ST ngày 30/6/2021, Tòa án nhân dân huyện Đắk Song đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Hòa, buộc ông Long, bà Thế phải trả cho ông Hòa tổng cộng 600 triệu đồng gồm tiền cọc và tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Không chấp nhận bản án, bên bị đơn kháng cáo yêu cầu tòa án cấp phúc thẩm giải quyết lại vụ án. Qua xem xét, Hội đồng xét xử có căn cứ kết luận đặt cọc không phải là thủ tục chuyển nhượng QSDĐ mà nhằm bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Theo đó, nội dung “Bên B (tức bên mua là ông Hòa) có trách nhiệm làm thủ tục và chịu các khoản chi phí sang nhượng QSDĐ” trong hợp đồng đặt cọc được hiểu là trách nhiệm làm thủ tục và chịu các khoản chi phí sang nhượng QSDĐ sau khi hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 1,6 ha đất tại văn phòng công chứng. Lỗi dẫn đến hai bên không thể tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích 1,6 ha nằm trong diện tích 2,26 ha đất ở xã Nam Bình (Đắk Song) hoàn toàn thuộc về bên bán là ông Long, bà Thế.

Bản án sơ thẩm buộc ông Long, bà Thế phải trả lại 300 triệu đồng tiền cọc và chịu phạt cọc 300 triệu đồng theo thỏa thuận đặt cọc là có căn cứ đúng pháp luật. Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ mới chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình là có căn cứ. Do đó, tại phiên tòa phúc thẩm vào ngày 21/9/2021, Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Nông đã không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, tuyên giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Đắk Song.